Beleggen in vastgoed via REITs

Beleggen in vastgoed via REITs. Een REIT, ofwel Real Estate Investment Trust, is een vastgoedbelegging die particuliere beleggers in staat stelt om te investeren in vastgoedprojecten via de beurs. Een REIT belegt in verschillende soorten vastgoed, zoals winkelcentra, kantoren en appartementencomplexen, en genereert inkomsten uit de huur van deze panden.

Beleggen in vastgoed via REITs

Voor beleggers kan een REIT interessant zijn vanwege het potentieel voor hoog rendement en de mogelijkheid om te investeren in vastgoed zonder direct vastgoed te hoeven kopen of beheren. In dit artikel zullen we dieper ingaan op wat een REIT is, hoe het werkt en de voor- en nadelen van investeren in een REIT.

Waar staat REIT voor?

Real Estate Investment Trust (REIT)
REIT’s bezitten of leasen onroerend goed om vervolgens een groot deel van de inkomsten uit te keren aan de aandeelhouders. Dit gebeurd door middel van een dividenduitkering. REIT’s zijn verplicht om ongeveer 90% van hun inkomen uit te keren als dividend om in aanmerking te komen voor fiscale voordelen.

Wat is een REIT?

Een REIT is een bedrijf die zijn geld verdient door het bezit en/of ontwikkelen van vastgoed. Dat betekent niet dat elk bedrijf dat in vastgoed belegd een REIT is. Om hier voor in aanmerking te komen dien je namelijk te voldoen aan bepaalde eisen. Bij REIT’s staat voorop dat zij onroerend goed bezitten of leasen. De inkomsten worden vervolgens uitgekeerd aan de aandeelhouders. REIT’s ontwikkelen of kopen geen onroerend goed met het doel om te verkopen met winst.

Lees ook: Wat zijn Adjusted Funds From Operation? AFFO uitleg

Eisen om te kwalificeren als REIT

Deze bedrijven dienen zich aan een aantal vereisten te houden om in aanmerking te komen om zich een REIT te mogen noemen. Deze vereisten geven bijvoorbeeld aan hoe een REIT moet worden bestuurd. Bijvoorbeeld welk percentage van de activa onroerend goed moet zijn. Verder bepalen deze eisen welk percentage van het belastbare inkomen als dividend aan beleggers moet worden uitgekeerd.

Het land waar de REIT is opgericht is bepalend voor de exacte regels en percentages voor deze kwalificatie. In de regel zijn dit ongeveer de vereisten:

• Ongeveer 90% van de inkomsten moet als dividend worden uitgekeerd aan de aandeelhouders.
• Een REIT moet door minimaal één directeur of curator worden beheerd.
• Ongeveer 75% van de opbrengsten moet bestaan uit huur, renteopbrengsten en eventuele verkoop van panden
• Een minimaal percentage moet in onroerend goed worden belegd. Meestal ligt dit percentage rond de 75%.
• Een minimaal aantal aandeelhouders voor een bepaalde periode.

Lees ook: FXFlat review – Tips, ervaringen & tarieven vergelijken

Voordelen voor een REIT

Leuk al die regeltjes, maar wat heeft zo’n bedrijf eraan? Belastingvoordeel. De REIT hoeft namelijk geen vennootschapsbelasting te betalen in de Verenigde Staten als deze voldoet aan de gestelde criteria.

Wat zijn de kosten voor REIT’s?

Een REIT is op de beurs verhandelbaar als een normaal aandeel. Hierdoor kost het je alleen transactiekosten om hier in te beleggen. Verder zitten er geen kosten aan verbonden zoals bijvoorbeeld bij een ETF wel het geval is. Voor een REIT die niet beursgenoteerd is gelden andere regels.

Voordelen van investeren in REIT’s

Leuk dat het bedrijf profiteert van voordelen door deze REIT status. Natuurlijk vraag jij je af wat voor jou het voordeel is. Doordat het bedrijf 90% van zijn inkomsten uit moet keren aan zijn aandeelhouders profiteer jij direct van deze winst. Dit zorgt voor een passief inkomen en is een van de vele voordelen van het investeren in REIT’s. Hieronder alle voordelen op een rij.

Hoog dividend

Door de 90% uitgekeerde winst kun je rekenen op een relatief hoog dividend rendement. Erg afhankelijk per REIT, maar vaak tussen de 4 en 8% dividend. Percentages van meer dan 10% zijn ook mogelijk. Let wel altijd op de veiligheid van het dividend. Dat wil zeggen, kun je volgend jaar weer rekenen op datzelfde percentage, of zelfs hoger. Door eenmalige hoge inkomsten, door bijvoorbeeld de verkoop van een aantal panden, kan de winst incidenteel hoog uitvallen. Dat kan leiden tot een hoog dividend rendement. Het risico daarbij is dat het jaar erop het dividend waarschijnlijk lager uitvalt. Hou hier rekening mee.

Zeer passief

Je belegt indirect in vastgoed, wat leuke voordelen biedt. Zo verdien je aan de inkomsten, en eventueel zelfs koerswinst van deze REIT. Alhoewel vastgoed wordt gezien als een passief inkomen, is dat niet altijd het geval. Zo heeft een pand onderhoud nodig, moeten er huurders worden gezocht etc. Met het beleggen in een REIT heb je deze werkzaamheden niet. Wel de lusten, niet de lasten. Dat maakt het een zeer passieve manier van vastgoed beleggen.

Hoog rendement

Als we kijken naar de afgelopen jaren hebben REIT’s het erg goed gedaan. Naast het relatief hoge dividendrendement behalen veel REIT’s ook een forse koerswinst. Dubbel profiteren dus. Als we kijken naar de afgelopen jaren outperformde vastgoed zelfs tegenover andere bezittingen.

Spreiding

Door een stukje vastgoed aan je portefeuille toe te voegen spreid je jouw vermogen. Op deze manier loop je relatief minder risico. Binnen deze REIT’s kun je ook weer spreiden. Elke REIT heeft meestal zijn eigen niche markt binnen het vastgoed. Denk hierbij aan datacenters, winkelcenters, kantoorpanden, opslagruimte, ziekenhuizen enzovoort.

Inflatie hedge

Meestal stijgen de huurinkomsten in tijden van inflatie. Deze verhogingen kunnen namelijk door worden berekend naar de huurders toe. Dat zorgt voor een stukje stabiliteit wanneer de markt onrustig is door inflatie. Je kunt het daarom zien als een soort ‘hedge’ tegen inflatie. Daarbovenop wordt het vastgoed zelf ook vaak meer waard.

Liquide en flexibel

Wanneer je een pand hebt gekocht, verkoop je deze niet zo snel. Daar komt veel bij kijken, en kost veel tijd. Heb je een REIT aangeschaft en gaat het tijdelijk iets minder? Dan kun je simpelweg een deel verkopen en eventueel later terug kopen. Natuurlijk is dit niet de intentie wanneer je een REIT aanschaft. Toch is het handig in tijden dat het wel nodig mocht zijn.

Geschikt met kleine bedragen

Je kunt al met een klein bedrag beginnen met investeren in vastgoed. De drempel is hierdoor erg laag. Je hoeft geen jaren te sparen of een hoog inkomen te hebben om eindelijk in aanmerking te komen voor een lening. Simpelweg een account aanmaken bij een broker zoals FXFlat en vervolgens aandelen aanschaffen is alles wat je nodig hebt.

Minder kennis nodig

Wanneer je zelf vastgoed wil kopen moet je natuurlijk wel weten wat je koopt. Daarom moet je verstand hebben van de huizenmarkt en huizen zelf. Niemand heeft zin om een lekkend huis te kopen, waar je veel tijd en geld aan kwijt bent door onderhoud. Bij het kopen van een REIT besteed je dit als het ware uit aan experts. Je hebt de kennis zelf niet nodig om mee te profiteren van de inkomsten.

Nadelen van investeren in REIT’s

Naast al deze voordelen hebben REIT’s uiteraard ook nadelen. Alhoewel die naar onze mening niet opwegen tegen de voordelen. Toch is het goed om bewust te zijn van deze risico’s voordat je eventueel begint met investeren.

Geen eigen inbreng

Net als bij de meeste aandelen, krijg je stemrecht bij de meeste REIT’s. Als particuliere belegger heb je daar alleen niet zo veel aan. Daarvoor heb je simpelweg te weinig aandelen om daadwerkelijk veel invloed en zeggenschap te hebben. Hierdoor kun je niet mee bepalen hoe de REIT bestuurd word. Het is daarom van belang een REIT uit te kiezen met een management waar je vertrouwen in hebt.

Hoge prijzen

Vastgoed is wereldwijd aardig gestegen in prijs. Dit is gunstig voor REIT’s. Het is echter geen garantie voor de toekomst. De komende jaren kan het slechter gaan met de vastgoed prijzen waardoor REIT’s hierdoor worden geraakt. Dit kan resulteren in een lagere aandeelkoers.

Bijkomende kosten

Een REIT heeft vaak een team van personeel rondlopen. Van aankopers tot mensen die de panden onderhouden. Dit kost geld en drukt de opbrengsten. Het zorgt er wel voor dat panden beter gekocht worden, waarde behouden, huurders tevreden zijn en er überhaupt huurders zijn. Als het goed is leveren deze ‘bijkomende kosten’ (personeel) bij aan het verhogen van de opbrengsten. Het zijn kosten, maar wel noodzakelijke kosten. Als je zelf vastgoed aan zou schaffen heb je hier ook mee te maken.

Wat is het risico van beleggen in een REIT?

Zoals met vrijwel elke belegging, is er ook risico bij het beleggen in een REIT. Zoals hierboven al kort vermeld kunnen de prijzen van onroerend goed (tijdelijk) dalen. Dit heeft invloed op jouw belegging (op korte termijn). Vaak is zoiets tijdelijk en trekt het de jaren erna weer bij.

Er zijn ook specifieke risico’s. Denk hierbij aan een REIT die grotendeels winkelcentra bezit. Doordat er steeds meer winkels sluiten en veel online word besteld, kan het lastiger worden om huurders hiervoor te vinden. Een pandemie zoals we in 2020 zagen heeft ook grote invloed op zulk vastgoed. Huurders kunnen hierdoor de huur niet betalen wat ten koste gaat van de opbrengsten.

Lees ook: Beleggen in Garageboxen – Simpel en Effectief

Hoe kan je beleggen in een REIT?

Je kunt beleggen door een account aan te maken bij een broker. Bijvoorbeeld bij FXFlat.

Hoe financieren REIT’s nieuw vastgoed?

Een REIT heeft verschillende opties om nieuw vastgoed te financieren. Het management van de REIT kan er voor kiezen leningen aan te gaan om nieuw vastgoed aan te schaffen. Een andere optie is het uitgeven van extra aandelen. 

De tweede optie zorgt voor verwatering van de huidige aandeelhouders. Doordat er extra aandelen worden uitgegeven wordt het aandeel wat je bezit relatief kleiner. Hierdoor hebben beleggers over het algemeen een afkeur voor deze keuze. Toch kiezen veel REIT’s voor deze manier van kapitaal werving. 

Wanneer je onderzoek doet naar een REIT is het daarom belangrijk om te kijken hoe het management nieuw vastgoed financiert. Het uitgeven van aandelen kan positief zijn voor de langere termijn. Het is daarbij wel van belang dat het kapitaal goed benut wordt. Dit kun je onder andere checken door te kijken naar de ROIC (Return On Invested Capital) van het bedrijf. Deze ratio geeft aan hoeveel rendement er wordt gemaakt op het geïnvesteerde vermogen. 

Voor wie zijn REIT’s aantrekkelijk?

Investeren in REIT’s (via de beurs) kan aantrekkelijk zijn voor veel beleggers. Ten eerste is dit een mooie manier om je geld te spreiden in verschillende bezittingen. Met de investering in een REIT kun je op een eenvoudige manier geld investeren in vastgoed. Doordat je al met een erg laag bedrag kan starten is dit voor vrijwel iedereen mogelijk. Dit in tegenstelling tot het meeste fysieke vastgoed waar een stuk meer dingen bij komen kijken.

Verder is het beleggen in REIT’s aantrekkelijk voor de belegger die opzoek is naar passieve inkomsten. Doordat REIT’s relatief veel dividend uitkeren is dit passieve inkomsten al snel meer dan wanneer je het in andere aandelen zou investeren. Daarom kiezen dividendbeleggers al snel voor REIT’s ter aanvulling van hun aandelen portefeuille.

Voor wie zijn REIT’s minder aantrekkelijk?

Toch is investeren in een REIT niet voor iedereen even aantrekkelijk. Het grote voordeel van een REIT komt namelijk met een nadeel. De uitgekeerde winst wordt uitbetaald aan aandeelhouders in de vorm van dividend. Dividend wordt belast, hier betaal je als aandeelhouder dividendbelasting over. Hoeveel dit is verschilt per land waar je woont, maar ook per bedrijf afhankelijk van de vestiging.

Deze belasting valt voor Nederlanders mee. Dit komt door vrij gunstige regelingen wat betreft deze dividendbelasting. Hoe dit in elkaar steekt leggen we hieronder uit. Voor Belgen gelden echter andere regels. Hierdoor betalen Belgen (met de huidige regelingen) meer belasting. In de meeste gevallen maar liefst 30%.

Dividendbelasting

In de Verenigde Staten geldt een dividendbelasting van 30%. Dankzij een fiscale regeling tussen de Verenigde Staten en Nederland geldt er een verlaagd tarief van 15% voor Nederlanders. Dit dankzij het W-8Ben formulier. Belangrijk hierbij is dat het aandeel op de ‘Green list’ staat. Dit staat bij de meeste brokers aangegeven bij de informatie over het aandeel.

Deze overgebleven 15% dividendbelasting die je wél betaald, kun je in sommige gevallen terugkrijgen. Dit wordt in het huidige Nederlandse belastingstelsel namelijk verrekend in box 3. Indien je in deze box belastingplichtig bent, kun je de betaalde dividendbelasting over Amerikaanse aandelen in mindering brengen.

Over Nederlandse aandelen geldt bij de bron al een belastingtarief van 15%. Deze 15% valt echter niet in box 3, maar in box 1. In deze box is de betaalde dividendbelasting in alle gevallen terug te vorderen. Dit is de box van ‘belastbaar inkomen uit werk en woning’.

Belangrijk hierbij is om de betaalde dividendbelasting op te geven bij je belastingaangifte. In de meeste gevallen staat dit bedrag al voor je ingevuld. Dat komt doordat de broker deze informatie aan de belastingdienst verschaft. Hierdoor hoef je in de meeste gevallen slechts te controleren of het bedrag klopt.

Informatie over belastingen kun je het beste checken op de site van de belastingdienst (klik). Wij geven op deze site geen financieel advies. Bovendien kunnen regelingen e.d. altijd gewijzigd worden. Door op de website van de belastingdienst zelf te kijken heb je altijd relevante informatie.

Invloed inflatie op REIT’s

REIT’s worden in veel gevallen verhandeld in de vorm van aandelen. In tijden van hoge inflatie zie je vaak een negatief effect op aandelen. Dit komt doordat hoge inflatie zorgt voor hogere kosten. Verhoogde kosten kan de marges drukken. Daarom is het belangrijk dat bedrijven deze kosten kunnen doorberekenen.

Is het bedrijf in staat om de verhoogde kosten door te berekenen aan zijn klanten? Dat is een belangrijke vraag in tijden van hoge inflatie. In het geval van REIT’s is dit meestal wel het geval. Je ziet in de praktijk dat de huur mee stijgt met inflatie. In de meeste gevallen zijn de hierover gemaakte afspraken opgenomen in het contract. 

Hoge inflatie zorgt daarbovenop voor prijsstijgingen wat betreft vastgoed. De panden worden meer waard. Hierdoor doen REIT’s het relatief goed in tijden van hoge inflatie.

Invloed rentestanden op REIT’s

Stijgende rente kan zorgen voor duurdere financieringsmogelijkheden. Als panden geherfinancierd moeten worden kan dit leiden tot hogere kosten. De aanschaf van nieuwe panden zal hoogstwaarschijnlijk ook duurder uitvallen. Dit kan zorgen voor verminderde groei doordat de REIT hierdoor minder kan aanschaffen.

Deze twee factoren zijn ongunstig voor een REIT. Toch heeft onderzoek aangetoond dat REIT’s het in tijden van verhoogde rente beter doen dan de S&P 500. De Amerikaanse index met de 500 grootste Amerikaanse bedrijven. Aangezien deze index lastig is te verslaan qua rendement is dat toch een prima resultaat.

Soorten REIT’s

Je hebt verschillende soorten REIT’s. Hier boven hebben we al besproken dat er REIT’s zijn die zich specificeren in een bepaalde sector. Zoals:

• Winkelpanden
• Zorgwoningen
• Ziekenhuizen
• Kantoorpanden
• Opslagruimte
• Databases
• Woningen
• Gediversifieerde
• Hypotheek REIT’s

Deze laatste soort, de zogenoemde hypotheek REIT’s zijn anders dan de ‘normale’ REIT. Ze worden ook wel mortgage REIT of mREIT genoemd. Dit type koopt geen vastgoed in, maar verstrekt hypotheken. Het risico voor deze soort is doorgaans groter.

Los van sector specifieke REIT’s zit er ook verschil in de verhandelbaarheid. Zo heb je:

• Beurs verhandelbare REIT’s
  Dit zijn de meest bekenden. Het grote voordeel van deze soort is de liquiditeit. Zo kun je binnen een seconde aandelen aan- of verkopen.

• Niet beurs verhandelbare REIT’s
  Deze soort is ook verhandelbaar voor beleggers, alleen niet op de grote beurzen. Het grote nadeel is hierbij dat het aan- en verkopen daardoor een stuk lastiger is.

• Private REIT’s
  Deze soort is voor vrijwel niemand toegankelijk. De raad van deze REIT bepaalt wie er wel of niet in aanmerking komen. Meestal heb je hier enorm veel geld voor nodig, en zelfs dat is soms niet genoeg. Een netwerk wordt vaak meer waarde aan gehecht.

Voorbeelden van REIT’s

Om je een beeld te geven van een paar populaire REIT’s hebben we een aantal op een rij gezet voor je. Doe altijd je eigen onderzoek voordat je iets aankoopt.

• Realty Income (Ticker: O)
  Bekende REIT die al 26 jaar ononderbroken dividend uitkeert. Deze REIT keert maandelijks dividend uit. Momenteel een dividend yield van ongeveer 4,5%.

• WP Carey (Ticker: WPC)
  Een relatief gespreide REIT, zowel in sector als geografisch. Momenteel een dividend yield van ongeveer 5,5%.

• WareHouses de Pauw (Ticker: WDP)
  Deze REIT belegt in logistiek vastgoed. Momenteel een dividend yield van ongeveer 2,5%.

• Iron Mountain (Ticker: IRM)
  Deze REIT zit in de opslag van data. Eerder vooral papierwerk e.d. maar tegenwoordig steeds meer ook digitaal. Momenteel een dividend yield van ongeveer 5,75%.

Een van de bovenstaande REIT’s hebben we al eens iets dieper onderzocht. Het artikel kun je hier lezen.

Lees ook: WP Carey Inc. REIT aandelen

mREIT’s

Naast de standaard REIT’s zijn er ook nog zogenoemde ‘mREIT’s’. De ‘M’ staat voor mortgage, wat letterlijk vertaald ‘hypotheek’ betekent. Deze hypotheek REIT’s verschaffen financiering aan derden voor onroerend goed. Het businessmodel bij deze REIT variant zit hem in de renteopbrengsten door het verschaffen van deze hypotheken. 

mREIT’s verschaffen woninghypotheken, commerciële hypotheken. Daarnaast ook woninghypotheken gedekte effecten (RMBS) en commerciële hypotheken gedekte effecten (CMBS).

Evenals de REIT kan ook de mREIT worden aangeschaft op de beurs in de vorm van aandelen. 

De mREIT is voornamelijk populair onder de dividendbeleggers. Deze bedrijven keren namelijk over het algemeen een bovengemiddeld dividendrendement uit. Een grote reden voor de relatief hoge dividend yield is het risico wat hierbij komt kijken. Doordat mREIT’s niet zelf vastgoed bezitten, maar afhankelijk zijn van de kredietwaardigheid van de klanten. Om dit enigszins verantwoord te houden staan de meeste mortgage REIT’s onder toezicht bij de SEC. De SEC (Securities & Exchange Commission) is een Amerikaanse toezichthouder.

Conclusie: wat is een REIT

Nu je weet wat een REIT is en wat de voor- en nadelen zijn kun je voor jezelf bepalen of dit bij jou past. Voor de meeste mensen is diversificatie een mooie manier om risico te verminderen. Daarnaast zorgen deze REIT’s voor een passief inkomen. De droom van vrijwel iedere belegger.

Doe altijd goed je eigen onderzoek voordat je overgaat tot kopen. Zoals bij vrijwel elke bezitting schuilen er ook bij REIT’s bepaalde risico’s. Verdiep je hier eerst in.

Veelgestelde vragen over REIT’s

Waarom beleggen in REIT’s?

Beleggen in REIT’s geeft je de voordelen van beleggen in vastgoed zonder de nadelen die je ervaart bij fysiek vastgoed. Zo creëer je een inkomstenbron en inflatie hedge zonder dat je zelf huurders hoeft te zoeken, panden moet bezichtigen en onderhoud hoeft te plegen. Hierbij heb je de voordelen van aandelen dat je op elk gewenst moment (als de beurs open is) je positie kunt sluiten of aanvullen.

Hoe beleg je in REIT’s?

De makkelijkste manier om in een REIT te beleggen is via de beurs. Doordat veel REIT’s beursgenoteerd zijn kun je hier simpelweg aandelen van kopen. Dit doe je door middel van de beurs. Via een broker zoals eToro, BUX of NAGA bijvoorbeeld. Bekijk in onze reviews welke broker het beste bij jou past.

Hoeveel eigen vermogen voor beleggen in vastgoed?

Hoeveel eigen vermogen je in moet leggen bij vastgoed varieert. Bij de aankoop van een fysiek pand kan dit flink oplopen tot tientallen duizenden euro’s. Door te beleggen in REIT’s kun je al beleggen in vastgoed met € 10. Je bepaalt zelf hoeveel geld je wilt beleggen in vastgoed.

Bronnenlijst:

1. Investopedia. (z.d.). Real Estate Investment Trust – REIT. Geraadpleegd op 22 maart 2023, van https://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp
2. Forbes.com: Real Estate Investing With REITs
3. SeekingAlpha.com: The State Of REITs: April 2023 Edition
4. Morningstart.com: Real Estate ETFs