Wat zijn Adjusted Funds From Operation? AFFO uitleg

Wat zijn Adjusted Funds From Operation? AFFO, In het Nederlands ‘aanpasbare cashflow uit operationele activiteiten’, is een cruciale maatstaf voor vastgoedbeleggers. Het biedt inzicht in de werkelijke cashflowgeneratie van een vastgoedbelegging en verschilt van traditionele winstcijfers.

AFFO is een manier om de nettowinst van een vastgoedbelegging aan te passen, zodat het rekening houdt met niet-contante elementen en kapitaaluitgaven die nodig zijn om het vastgoed draaiende te houden. Dit maakt AFFO waardevol bij het evalueren van de duurzaamheid van dividenduitkeringen. AFFO wordt daarom gezien als dé manier om een REIT te waarderen.

In dit artikel ontdek je hoe AFFO wordt berekend, waarom het belangrijk is en hoe je het toepast om te beoordelen of een REIT goed gewaardeerd is.

Wat zijn Adjusted Funds From Operation?

AFFO staat voor Adjusted Funds From Operation. Een term die je vaak tegenkomt bij het onderzoeken van vastgoedaandelen (REIT’s). In het Nederlands ‘aanpasbare cashflow uit operationele activiteiten’ of letterlijk vertaald ‘Aangepaste fondsen van operatie’.

Wanneer we traditionele winstcijfers, zoals het netto-inkomen, vergelijken met AFFO, zijn er enkele belangrijke verschillen. Netto-inkomen houdt geen rekening met niet-contante elementen en kapitaaluitgaven die nodig zijn om het vastgoed draaiende te houden. AFFO daarentegen past deze elementen aan, waardoor beleggers een realistischer beeld krijgen van de werkelijke inkomstenstroom van een vastgoedbelegging.

• Ten eerste geeft AFFO een nauwkeuriger beeld van de cashflowgeneratie, waardoor beleggers beter in staat zijn om de financiële gezondheid van een vastgoedbelegging te beoordelen.

• Ten tweede maakt AFFO het mogelijk om verschillende vastgoedbeleggingen met elkaar te vergelijken op basis van hun werkelijke cashflow.

• Tot slot speelt AFFO een rol bij het evalueren van de duurzaamheid van dividenduitkeringen. Door de aanpassingen die AFFO biedt, kunnen beleggers een beter inzicht krijgen in de mogelijkheid en stabiliteit van dividenduitkeringen.

Lees ook: WP Carey Inc. REIT aandelen

Hoe bereken je Adjusted Funds From Operation?

De basisformule voor het berekenen van AFFO is eenvoudig: begin met het netto-inkomen en voeg vervolgens enkele aanpassingen toe. De formule is als volgt:

AFFO = Netto-inkomen + Afschrijvingen + Veranderingen in werkkapitaal – Kapitaaluitgaven.

• Netto-inkomen: Dit is het totale inkomen na aftrek van kosten en belastingen. Het is een belangrijk startpunt bij het berekenen van AFFO.

• Afschrijvingen: Dit verwijst naar de geleidelijke waardevermindering van het vastgoed gedurende de levensduur ervan. Het is een niet-contante uitgave die moet worden toegevoegd aan het netto-inkomen.

• Veranderingen in werkkapitaal: Dit omvat wijzigingen in de kortetermijnactiva en -verplichtingen die voortvloeien uit de operationele activiteiten van het vastgoed. Positieve veranderingen voegen cashflow toe, terwijl negatieve veranderingen ervan worden afgetrokken.

• Kapitaaluitgaven: Dit zijn de kosten die worden gemaakt om het vastgoed in goede staat te houden. Het omvat reparaties, onderhoud en verbeteringen. Kapitaaluitgaven verminderen de beschikbare cashflow en moeten daarom van het netto-inkomen worden afgetrokken.

Adjusted Funds From Operation (AFFO) Voorbeeld

Laten we een voorbeeld bekijken om de AFFO-berekening beter te begrijpen.

Stel dat het netto-inkomen van een vastgoedbelegging € 100.000 bedraagt, de afschrijvingen € 20.000 zijn, de veranderingen in werkkapitaal € 5.000 bedragen en de kapitaaluitgaven € 15.000 zijn.

Om de AFFO te berekenen, voegen we de aanpassingen toe: € 100.000 (netto-inkomen) + € 20.000 (afschrijvingen) + € 5.000 (veranderingen in werkkapitaal) – € 15.000 (kapitaaluitgaven) = € 110.000. De AFFO van deze vastgoedbelegging is dus € 110.000.

Lees ook: eToro Review – Tips & Ervaringen, Copy Trading en meer

Belang van AFFO voor vastgoedbeleggers

AFFO helpt je om de werkelijke cashflowgeneratie van een vastgoedbelegging te begrijpen. In tegenstelling tot traditionele winstcijfers, zoals het netto-inkomen, neemt AFFO ook niet-contante elementen en kapitaaluitgaven in overweging. Dit is cruciaal omdat het je een realistischer beeld geeft van de inkomstenstroom.

Daarnaast is AFFO handig bij het vergelijken van verschillende vastgoedbeleggingen. Stel je voor dat je de keuze hebt tussen twee panden, maar je wilt weten welke het beste rendement oplevert. Door de AFFO van beide beleggingen te berekenen, kun je een objectieve vergelijking maken op basis van de werkelijke cashflow. Dit geeft je een beter inzicht in welke belegging de meeste voordelen biedt.

Vaak zie je dat beleggers kijken naar de P/AFFO (Prijs/AFFO verhouding) om een aantal REIT’s snel te vergelijken. Dit is hoe vaak je de aanpasbare cashflow uit operationele activiteiten betaald voor de REIT. Vergelijkbaar met de P/E ratio (koers/winst verhouding) voor gevestigde bedrijven.

Wat is FFO?

Een andere formule om de AFFO te berekenen is: FFO + huurverhogingen – Investeringen – onderhoud = AFFO

Om dit te kunnen berekenen moeten we eerst weten hoeveel de FFO (Funds From Operations) bedraagt. Dit bereken we met de volgende formule:

• FFO = nettowinst + afschrijvingen + waardeverminderingen – winst uit de verkoop van vastgoed

FFO houdt rekening met afschrijvingen, waardeverminderingen en verkoopwinsten van vastgoed. Ook houdt FFO rekening met het feit dat vastgoedactiva waardevast kunnen zijn of zelfs in waarde kunnen stijgen. Terwijl afschrijvingen en waardeverminderingen de waarde van het vastgoed op papier verlagen, maar niet noodzakelijk de werkelijke cashflow beïnvloeden.

Lees ook: Wat is CapEx? Capital Expenditure Betekenis & Uitleg

Beperkingen van AFFO

AFFO is een waardevolle maatstaf voor vastgoedbeleggers, maar net als elk concept heeft het ook enkele beperkingen. Hier zijn enkele belangrijke punten om rekening mee te houden:

• Vertekeningen in de berekening: De berekening van AFFO kan enige subjectiviteit bevatten. Er kunnen verschillende benaderingen zijn bij het bepalen van de aanpassingen en het vaststellen van de juiste waarden.

• Geen uniforme standaard: Er is geen uniforme standaard voor de berekening van AFFO. Verschillende vastgoedbedrijven en analisten kunnen hun eigen methoden en aanpassingen hanteren, waardoor vergelijkingen tussen verschillende rapportages soms lastig kunnen zijn.

• Uitsluiting van niet-operationele elementen: AFFO houdt zich voornamelijk bezig met de cashflowgeneratie uit operationele activiteiten en sluit niet-operationele elementen zoals rentelasten en belastingen uit. Hierdoor kan het geen volledig beeld geven van de totale financiële prestaties van een vastgoedbelegging.

• Focus op cashflow, niet op waardeveranderingen: AFFO richt zich voornamelijk op de cashflowgeneratie en houdt geen rekening met waardeveranderingen van het vastgoed zelf. Dit betekent dat het mogelijk geen inzicht biedt in waardeontwikkelingen of potentiële waardestijgingen van het vastgoed.

Lees ook: FXFlat review – Tips, ervaringen & tarieven vergelijken

Conclusie: Adjusted Funds From Operation (AFFO)

AFFO is een waardevolle maatstaf voor vastgoedbeleggers. Het biedt inzicht in de werkelijke cashflowgeneratie van een vastgoedbelegging en verschilt van traditionele winstcijfers.

Door AFFO te berekenen kun je een beter beeld krijgen van de echte inkomstenstroom en de financiële gezondheid van een vastgoedbelegging. Het is een aanpasbare maatstaf die rekening houdt met niet-contante elementen en kapitaaluitgaven, waardoor het een realistischer beeld geeft van de cashflow.

Hoewel AFFO waardevol is, heeft het ook enkele beperkingen. De berekening kan enige subjectiviteit bevatten, er is geen uniforme standaard en niet-operationele elementen worden uitgesloten. Het is belangrijk om AFFO te combineren met andere financiële aspecten en maatstaven om een volledig beeld te krijgen van de prestaties en waarde van een vastgoedbelegging.

Een van de belangrijkste redenen voor beleggers om in een REIT te investeren zijn de dividendinkomsten. Hier is AFFO de perfecte maatstaf voor. Zo kun je inschatten of het dividend houdbaar is en kan worden blijven verhoogd.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen Adjusted Funds From Operation en netto-inkomen?

Het verschil tussen AFFO (Adjusted Funds from Operations) en netto-inkomen is dat netto-inkomen de totale winst is die wordt behaald uit een vastgoedbelegging na aftrek van alle kosten, inclusief rentelasten en belastingen. AFFO is een maatstaf die specifiek is ontworpen voor vastgoedbeleggingen en houdt rekening met de afschrijvingen, waardeverminderingen en veranderingen in werkkapitaal.

Hoe bereken ik de AFFO voor een vastgoedbelegging?

Om de AFFO voor een vastgoedbelegging te berekenen, moet je beginnen met het netto-inkomen van de vastgoedbelegging. Vervolgens de afschrijvingen, waardeverminderingen en veranderingen in werkkapitaal toevoegen of aftrekken. Het resultaat is de aangepaste fondsenstroom uit operationele activiteiten (AFFO).

Waarom is AFFO belangrijk bij het vergelijken van verschillende vastgoedbeleggingen?

AFFO is belangrijk bij het vergelijken van verschillende vastgoedbeleggingen omdat het een maatstaf is die rekening houdt met de werkelijke operationele prestaties van het vastgoed. Het geeft een beter inzicht in de geldstromen die een vastgoedbelegging genereert, doordat het rekening houdt met niet-contante uitgaven zoals afschrijvingen. Hierdoor kunnen beleggers een meer nauwkeurige vergelijking maken tussen verschillende beleggingsmogelijkheden.

Wat zijn enkele mogelijke vertekeningen in de berekening van AFFO?

Enkele mogelijke vertekeningen in de berekening van AFFO kunnen zijn: onjuiste schattingen van de afschrijvingsperiode van activa, veranderingen in markthuren die niet zijn meegenomen, niet-gerealiseerde winsten of verliezen op herwaardering van het vastgoed en veranderingen in exploitatiekosten die niet nauwkeurig zijn ingeschat.

Is AFFO de enige maatstaf die ik moet gebruiken bij het beoordelen van een vastgoedbelegging?

Nee, AFFO is niet de enige maatstaf die je moet gebruiken bij het beoordelen van een vastgoedbelegging. AFFO is belangrijk om inzicht te krijgen in de operationele prestaties en de geldstromen. Daarnaast zijn er ook andere belangrijke maatstaven zoals de kapitalisatiewaarde, bezettingsgraad, huurinkomsten, rendement op investering (ROI) en rendement op eigen vermogen (ROE) die je moet overwegen om een volledig beeld te krijgen van de belegging.

Bronnen

Investopedia.com – Adjusted Funds From Operations (AFFO): Definition and Calculation

Indeed.com – What Are Adjusted Funds from Operations? (And How To Calculate Them)